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廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知

發布日期: 2019-10-17 15:18:33 來源:廣州市人民政府
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穗府辦規〔2019〕4號

各區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。實施過程中遇到的問題,請徑向市規劃和自然資源局反映。

 

 

 

廣州市人民政府辦公廳

2019年3月30日

廣州市提高工業用地利用效率實施辦法

第一章 總則

第一條 為進一步提高工業用地利用效率,保障工業用地節約集約利用,根據《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)、《國土資源部發展改革委科技部工業和信息化部住房城鄉建設部商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)、《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)〉的通知》(國土資發〔2016〕147號)、《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)、《廣東省國土資源廳關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)、《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》(粵自然資規字〔2019〕3號)等相關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內工業用地的規劃和使用管理,包括普通工業用地和新型產業用地(M0),法律、法規授權的特定區域另有規定的,從其規定。涉及村級工業園升級改造等城市更新政策另有規定的,按城市更新政策執行。

普通工業用地是指《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)規定的一類工業用地(M1)、二類工業用地(M2)和三類工業用地(M3)。

新型產業用地(M0)是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求,用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施的用地。

第三條 提高工業用地利用效率遵循“統籌布局、引導集聚、健全標準、嚴格準入、加強監管”的基本原則,促進新增工業用地合理布局和規模集聚,新增普通工業用地原則上安排在工業產業區塊內。

挖掘存量工業用地資源,鼓勵用地單位在符合城鄉規劃、消防要求的前提下,通過廠房加層、廠區改造、內部土地整理、開發建設地下空間等途徑提高工業用地的利用效率。

工業產業區塊是指用于推動產業項目集聚發展,專門劃定的工業園區、連片工業用地、產業園區、價值創新園等。市工業和信息化部門會同市規劃和自然資源、發展改革、生態環境等部門及各區政府、廣州空港經濟區管委會組織開展全市工業產業區塊的劃定和調整,報市政府批準。

第四條 市規劃和自然資源部門負責本市工業用地的規劃、供應、利用管理等工作。

市發展改革、規劃和自然資源部門會同工業和信息化、科技、商務、住房城鄉建設等部門負責制定本市產業準入標準和產業用地標準(指南),制定產業用地土地利用績效評估細則等。

市生態環境部門負責本市工業用地環境保護的監督管理工作。

各區政府、廣州空港經濟區管委會負責各自區域內工業用地提高利用效率的組織實施與協調管理;區有關部門按照各自職責,具體協同實施本辦法;區有關部門、各產業區塊管理機構具體負責項目履約考核等工作。

第二章 規劃管理

第五條 新型產業用地(M0)原則上在市級核心區、區級核心區、軌道交通站點周邊500米范圍以外選址。市級核心區包括廣州市主城核心區、第二中央商務區、白鵝潭商務區、東部沿江發展帶(東二環高速西側)、白云新城地區、廣州南站核心區等地區。區級核心區由各區政府、廣州空港經濟區管委會結合實際情況劃定后報市規劃和自然資源部門備案。

在符合前款規定的情況下,新型產業用地(M0)優先在存量工業用地、村級工業園、珠三角(廣州)國家自主創新示范區、廣深港澳科技創新走廊廣州段核心創新平臺或節點、各類科技創新平臺和產業集聚區周邊等區域選址。

新型產業用地(M0)在工業產業區塊內選址的,用地面積控制在所屬工業產業區塊面積的10%以內。

第六條 新型產業用地(M0)的選址,由各區政府、廣州空港經濟區管委會根據產業發展需求提出選址方案,經市規劃和自然資源部門會同工業和信息化、發展改革、商務、科技、生態環境等部門審查后報市政府批準。涉及調整控制性詳細規劃的,由市政府委托區政府、廣州空港經濟區管委會按照相關規定審批。

第七條 規劃和自然資源部門應根據控制性詳細規劃、《廣州市產業用地指南》及本辦法,出具工業用地的規劃條件,明確用地的容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標。特殊區域對規劃指標有特殊規定的從其規定。

第八條 除位于特殊區域內或安全、消防等有特殊規定的項目外,新型產業用地(M0)容積率不低于3.0,一類工業用地容積率不低于2.0,二類、三類工業用地容積率不低于1.2,生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不低于0.8。控制性詳細規劃中工業用地的容積率低于上述下限指標的,規劃和自然資源部門按上述下限指標對控制性詳細規劃進行局部修正并出具規劃條件。

大力發展高標準立體化廠房,提高標準廠房用地的開發強度。除安全、消防等有特殊規定或生產環節有特殊要求外的新建工業項目,一般應建造3層及以上多層廠房。

第九條 普通工業用地內配套行政辦公及生活服務設施的用地面積不大于總用地面積的7%,計容建筑面積不大于總計容建筑面積的14%;位于價值創新園內的,計容建筑面積不大于總計容建筑面積的15%。

新型產業用地(M0)內配套行政辦公及生活服務設施的計容建筑面積不大于總計容建筑面積的30%;獨立占地建設的,其用地面積不大于總用地面積的10%。

鼓勵工業用地內的行政辦公及生活服務設施集中布局,嚴禁建造商品住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

工業項目的配套行政辦公及生活服務設施應當與工業廠房同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收。

第十條 因城市建設、公共利益需要,需收回已出讓或已劃撥工業用地內部分用地的,余下用地可通過適當提高容積率、建筑密度等規劃指標的方式解決工業項目的建設需求。

第十一條 工業用地因擴大生產、增加產能等原因,經批準可以在原用地范圍內提高土地開發強度,但以下情形除外:

(一)《廣州市產業用地指南》禁止類用地項目。

(二)納入政府土地儲備計劃且為非工業用途的儲備用地。

(三)納入“退二”企業名單的工業用地。

(四)與控制性詳細規劃確定的用地性質不符的。

第十二條 用地單位或土地儲備機構申請調整控制性詳細規劃中工業用地容積率等指標,按照以下程序辦理:

(一)工業產業區塊內的用地申請提高容積率符合《廣州市工業用地規劃控制指標表》要求的,經規劃和自然資源部門核查不屬于政府儲備用地計劃的,征詢區發展改革、工業和信息化、生態環境等部門意見后,由各區政府、廣州空港經濟區管委會根據市政府的委托對控制性詳細規劃進行局部修正。

(二)工業產業區塊內的用地申請提高容積率超出《廣州市工業用地規劃控制指標表》要求,或工業產業區塊外的用地申請提高容積率的,由區政府組織收集、統計、評估因容積率調整產生的相關公共設施需求,開展交通、市政基礎設施和環境影響評估論證。經評估確有調整需求的,由區政府對控制性詳細規劃調整的論證報告和方案進行初審,報送市規劃和自然資源部門提交市城市規劃委員會審議后,報市政府批準。黃埔區(含廣州經濟技術開發區)、南沙區(含南沙新區)、增城區、廣州空港經濟區內的用地依照地方性法規授予或市政府委托的審批權限辦理。

(三)申請調整建筑密度、綠地率等其他指標的,由各區政府、廣州空港經濟區管委會根據市政府的委托對控制性詳細規劃進行局部修正。

各區政府、廣州空港經濟區管委會、產業區塊管理機構和市政基礎設施的管理單位,應當根據工業用地容積率等指標的調整情況相應增加或擴建公共配套和市政基礎設施。

倉儲用地規劃指標的優化調整,可參照本條辦理。

第十三條 存量普通工業用地在控制性詳細規劃中規劃為其他用地性質的,按以下方式處理:

(一)按照《廣州市人民政府辦公廳關于加強土地管理的實施意見》(穗府辦規〔2018〕7號)第四十八條的規定辦理。

(二)屬于政府儲備用地計劃內的由土地儲備機構收儲。

(三)用地單位申請調整為新型產業用地(M0)的,按本辦法的規定辦理。

(四)用地單位申請仍按照普通工業用地建設的,經所在區政府、廣州空港經濟區管委會組織開展城市規劃、環境影響、產業發展、交通影響等方面的評估論證后,適宜保留普通工業用地性質的,可按土地使用權出讓合同、有效歷史審批文件以及本辦法的規定,對控制性詳細規劃進行局部修正。

第十四條 工業用地建筑形態應與產業類型、生產業態和周邊城市景觀相匹配,工業生產廠房應符合工業建筑設計規范,研發設計用房可參照辦公建筑設計規范進行設計,合理安排平面布局及各功能區面積配置比例。

第十五條 新型產業用房(不含配套行政辦公及生活服務設施)首層地面荷載不低于800公斤/平方米,二、三層樓層荷載不低于650公斤/平方米,四層以上樓層荷載不低于500公斤/平方米;每棟建筑單獨設置客梯,至少配備1臺載重2噸以上的貨梯。

普通工業用房(不含配套行政辦公及生活服務設施)首層地面荷載不低于1200公斤/平方米,二、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米,四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米;每棟建筑至少配備2臺載重3噸以上的貨梯。

第三章 供地管理

第十六條 嚴格新供應工業用地產業準入和用地標準。強化產業項目準入管理,嚴禁向禁止類工業項目供地,從嚴控制限制類工業項目用地。

組織供應工業用地時,各區政府、廣州空港經濟區管委會應組織擬定包含產業門類、投產及達產時間、投資強度、投資總額、產出效率、總產值(含達產年產值)、稅收以及違約處置辦法等內容的投入產出監管協議,并將投入產出監管協議報送市工業和信息化部門。土地競買人在報名競買時需提供已簽署的投入產出監管協議,該協議納入土地供應文件。

第十七條 工業用地的供應方式包括:

(一)符合《劃撥用地目錄》的,可以劃撥方式供地。

(二)符合下列條件之一的,可以協議出讓方式供地:

1.經批準以自主改造或合作改造方式實施改造的,可以協議出讓方式供地。

2.實行先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應的,供應期滿后,經評估達到要求的,可按有關規定以協議出讓方式續期。

3.其他按規定可以協議出讓的。

(三)按規定須公開出讓的工業用地應以公開出讓方式供應。

(四)鼓勵以租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應工業用地。

(五)符合集體土地使用權流轉政策規定的,可以集體建設用地使用權流轉方式取得工業用地使用權。

對投資規模、投資強度未達到規定要求的項目,原則上不單獨供地,引導進入標準廠房。

第十八條 工業用地最高出讓年限按50年設定。各區政府、廣州空港經濟區管委會可以根據產業發展周期,按有關規定采取彈性年期出讓工業用地。

第十九條 市工業和信息化部門會同市發展改革、科技等部門及各區政府、廣州空港經濟區管委會,制定包括新型產業用地(M0)項目(含分割轉讓擬引進的項目)準入和退出的機制、流程、標準等內容的實施細則。

各區政府、廣州空港經濟區管委會按照前款實施細則的要求,組織區有關部門和產業區塊管理機構等對新型產業用地(M0)申請引入的投資項目進行準入審查,審查結論作為新型產業用地(M0)的供地依據。

第二十條 已按普通工業用地出讓的國有建設用地具備以下全部條件的,可通過補繳土地出讓金的方式調整為新型產業用地(M0):

(一)已取得國有建設用地使用權。

(二)不涉及企業原因閑置土地或存在違反供應合同約定的違約行為。

(三)已取得新型產業用地(M0)的規劃條件。

(四)已取得本辦法第十九條規定的新型產業用地(M0)產業準入審查意見。

第二十一條 已按普通工業用地出讓的國有建設用地申請調整為新型產業用地(M0)的,按以下程序辦理:

(一)用地單位向所在區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構提出申請。

(二)所在區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構根據該區域產業發展需求,組織核查申請用地具備本辦法第二十條規定的全部條件后,與用地單位簽訂項目投入產出監管協議。

(三)規劃和自然資源部門根據區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構出具的產業準入審查意見、項目投入產出監管協議,簽訂土地供應合同變更協議,并按本辦法第二十二條的規定計收土地出讓金。

已取得建設用地使用權的集體建設用地申請調整為新型產業用地(M0)的,可參照前款規定執行。

第二十二條 新增普通工業用地的出讓底價以市場評估地價為基礎綜合擬定,屬于廣東省優先發展產業且用地集約節約(容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上)的制造業項目,土地出讓底價可按所在地土地等別對應工業用地最低價標準的70%執行,但不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和,不低于國家、省規定的土地出讓最低價。出讓年限不足50年的新增工業用地的出讓起始價格、以先租賃后出讓方式供地的工業用地年租金價格按照《廣州市人民政府關于修訂廣州市工業用地使用權先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法的通知》(穗府規〔2019〕2號)的規定執行。

新增新型產業用地(M0)的出讓底價按照出讓時點同地段辦公用途市場評估樓面地價的20%,乘以該地塊的總計容建筑面積(不含須無償移交的建筑面積),并按照實際出讓年限修正后確定,且不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和,不低于國家、省規定的土地出讓最低價。計價公式為:

P=C×20%×S×(N/50)

其中:P為新型產業用地出讓底價,C為出讓時點同地段的辦公用途市場評估樓面地價,S為該地塊的總計容建筑面積(不含須無償移交的建筑面積),50年為工業用地最高出讓年限,N為實際出讓年限。

第二十三條 存量普通工業用地在符合城市規劃及區域產業發展政策、不改變土地用途的前提下,經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目,且投資強度、容積率等指標符合省、市規定的,應當簽訂土地供應合同變更協議,增加的建筑面積不再補繳土地出讓價款。

存量普通工業用地經批準調整為新型產業用地(M0)的,須按規劃和自然資源部門依法受理用地單位申請簽訂出讓合同變更協議時點同地段辦公用途市場評估樓面地價的20%,乘以該地塊的總計容建筑面積(不含須無償移交的建筑面積)補繳土地出讓金,并按已出讓土地使用權剩余年期進行年限修正。

第二十四條 新增新型產業用地(M0)在組織出讓時,或存量國有普通工業用地經批準調整為新型產業用地(M0)的,在簽訂土地供應合同變更協議時,應在土地供應合同或變更協議中約定用地單位須向區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構無償移交不低于10%的產業用房,具體比例由各區政府、廣州空港經濟區管委會確定。

無償移交的產業用房不計入項目可售面積,不占用項目可分割登記、轉讓比例,由所在區政府、廣州空港經濟區管委會統籌管理,用于引進產業項目、安排公共服務設施或作其他公益性用途使用。

第二十五條 利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的,經發展改革、行業主管部門審核符合投資和產業要求的,在5年過渡期內可繼續按原用途和土地權利類型使用土地,5年期滿涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新的用途申請調整規劃條件,辦理協議出讓手續,按照新用途和申請補繳出讓金時點的市場評估價補繳土地出讓金,辦理不動產登記手續。新的用途與控制性詳細規劃不一致的,在申請規劃條件前應先申請調整控制性詳細規劃。

第二十六條 本辦法公布實施后,工業用地的供應合同須約定以下內容:

(一)工業用地在土地出讓期內申請調整為商業、辦公、商品住宅、旅游等非工業用途經營性用地的,須由土地出讓人收回土地使用權,并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予土地使用者補償。

(二)對于擬通過設立項目公司取得工業用地使用權或競得土地后擬成立新公司進行開發建設的,應在參與公開出讓申請文件中明確項目公司或新公司的出資構成、股權結構等內容,且項目公司或新公司的經營范圍、資質等必須符合土地出讓公告中的出讓條件。

(三)工業用地供應后的投產年限、達產年限、達產后年產值、供后監管評價時點、評價要求和評價未達標的整改及處理措施。

(四)工業用地的地下空間不得分割登記、分割轉讓和抵押。

(五)工業用地內建筑物分割轉讓和再次轉讓的,用地單位應就受讓主體資格取得屬地區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構書面審核意見后方可轉讓。

(六)新型產業用地(M0)項目需無償移交給所在區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構的產業用房建筑面積。

第四章 產權登記和分割轉讓

第二十七條 工業用地使用權以宗地為單元進行登記,宗地范圍內的建筑物首次登記和分割登記不改變已登記的宗地面積。土地用途登記為工業,并在不動產權證書上標注工業用地分類。

以出讓方式供應的工業用地,在按合同約定繳清土地出讓金后依法辦理土地使用權登記。

以先租賃后出讓方式供應的工業用地在土地租賃期間不予辦理土地使用權登記,其建設用地使用權不得轉讓、轉租、抵押。

第二十八條 制造業企業在工業產業區塊范圍內國有普通工業用地上已確權登記的產業用房,可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉讓,最小單元的建筑面積不低于500平方米。分割轉讓的產業用房應用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目,受讓主體須為經工業和信息化部門認定的已依法注冊登記且屬于轉讓方的產業鏈合作伙伴企業。產業用房分割轉讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的60%。

普通工業用地內的配套行政辦公及生活服務設施不得獨立進行分割登記、轉讓或抵押,但可以隨產業用房按比例以幢、層等為基本單元進行分割登記、轉讓或抵押。

產業用房及配套設施自完成分割轉讓不動產登記之日起5年內不得再次轉讓,起止時間須在不動產權登記證書附注注記。原土地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割登記、轉讓的,按批準文件或土地使用權出讓合同執行。

以出讓方式供應的普通工業用地,其建設用地使用權及建筑物依法可以轉讓、抵押,前三款規定情形外的項目原則上應當整體轉讓、抵押。

第二十九條 新型產業用地(M0)內的建筑可在土地供應合同中約定按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉讓。分割登記、轉讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的50%。申請分割登記、轉讓須執行以下規定:

(一)申請分割的項目須以土地供應合同所對應的用地作為申請單元,涉及指標的考核、評價均以土地供應合同作為依據。

(二)最小單元的建筑面積不低于500平方米,分割的總建筑面積不得超過土地供應合同約定,屬于新型產業用地(M0)配套行政辦公及生活服務設施用途的建筑不得分割登記和轉讓、抵押。

(三)分割后的受讓主體須為從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業,符合各區政府、廣州空港經濟區管委會制定的關于稅收、經濟貢獻和成長性等方面的標準。

(四)新型產業物業產權分割轉讓后,自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。5年后轉讓的,新的受讓主體須符合本條第(三)項的要求。

第五章 供后監管

第三十條各區政府、廣州空港經濟區管委會或其指定機構承擔工業用地監管職責,對產業準入、轉售、轉租、產出指標、改變用途等進行重點監管,確保工業用地真正用于產業項目。

第三十一條各區政府、廣州空港經濟區管委會應綜合運用經濟、行政和法律等手段,會同相關職能部門依法處置閑置和違約工業用地:

(一)工業企業因自身原因終止項目建設的,可向出讓人提出退還土地的申請。超過供應合同約定的開工建設日期不滿1年且在屆滿1年前不少于60日提出申請的,出讓人在扣除定金后退還企業已支付的國有建設用地使用權出讓價款;超過1年但未滿2年,并在屆滿2年前不少于60日提出申請的,出讓人在扣除定金,并按規定征收土地閑置費后,可退還剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款。

(二)對在達產評估、過程評估中未達到合同約定標準的,按照合同約定督促整改;逾期未達到整改要求的,可按合同約定收取違約金直至收回土地使用權。

(三)對因企業自身原因造成土地閑置滿1年不滿2年的,按土地使用權出讓金的20%征收土地閑置費;對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,予以收回,重新安排使用。國有建設用地使用權人違反法律法規和合同約定、劃 拔決定書規定惡意囤地、炒地的,在閑置土地處置完畢前,不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請,不得辦理被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記手續。

(四)對工業用地擅自改變用途的,責令限期整改,恢復工業用途。整改不到位的,應組織市場監督管理、稅務、工業和信息化等部門對用地單位依法予以處置,情節嚴重的,出讓人可按照土地供應合同約定解除供應合同,收回工業用地使用權。

第三十二條建立工業用地項目土地利用績效評估制度。市工業和信息化部門聯合市發展改革、規劃和自然資源、統計、市場監督管理、稅務等部門指導各區政府、廣州空港經濟區管委會開展產業監管工作,建立產業大數據監測及分析管理平臺,定期分析土地供后產出效益。各區政府、廣州空港經濟區管委會應根據項目土地供應合同和投入產出監管協議約定,按照“誰提出,誰監管”的原則,會同提出關聯條件的部門在達產階段、達產后每3至5年、出讓年期到期前1年等階段,對投資總額、投資強度等產業政策執行情況和投資情況(含項目)、單位面積產出和稅收等產出情況,以及土地供應合同和投入產出監管協議約定的其他指標完成情況進行評估考核。

第六章 附則

第三十三條 本辦法所引用的本市行政規范性文件,如因修改或者重新制定被替代的,應當適用修改或者重新制定后的文件。

本辦法自印發之日起施行,有效期3年。《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率試行辦法的通知》(穗府辦〔2015〕11號)、《廣州市人民政府辦公廳關于延續實施穗府辦〔2015〕11號文件的通知》(穗府辦規〔2018〕6號)同時廢止。

附件:廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知(穗府辦規〔2019〕4號).pdf

1.廣州市工業用地規劃控制指標表.doc

2.市級核心區范圍圖.doc

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